Как купить участок у государства по кадастровой стоимости

Дата и время создания:  2026-06-15 14:15:51

Какие законы регулируют выкуп земли у государства

• Земельный кодекс РФ:
• статья 39.3 — случаи продажи земель без торгов;
• статья 39.18 — предоставление участков для ИЖС, ЛПХ и садоводства;
• статья 39.20 — выкуп земли собственниками зданий.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Региональные нормативные акты, которые устанавливают размер выкупной цены.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это официальная стоимость земельного участка, которую определяет государство для расчета налога, аренды и цены выкупа земли. Ее пересматривают раз в четыре года, в городах федерального значения — раз в два года.

Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной, поэтому участок у государства нередко обходится дешевле аналогичных предложений на рынке. Иногда участок продают не по полной кадастровой стоимости, а за процент от нее — получается еще выгоднее. Рыночная цена формируется на основе спроса и предложения, а кадастровая рассчитывается по методике государственной оценки.

Кроме того, в ряде случаев землю у государства можно приобрести без торгов — если для этого есть основания, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Важно:

В 2026 году в регионах России проводится государственная кадастровая оценка земельных участков. Предыдущая была в 2022 году. Новые значения вступят в силу с 1 января 2027 года. Это значит, что выкупная цена по договорам с 2027 года может вырасти. Если вы планируете сделку, целесообразно завершить ее до конца 2026 года.

Кто имеет право купить землю без аукциона

Есть случаи, когда землю у государства можно приобрести без торгов. Таким правом обладают:

• Льготники: многодетные семьи, ветераны боевых действий, инвалиды и другие категории граждан, перечисленные в федеральных и региональных законах.
• Арендаторы, уже построившие дом. Выкупить участок без торгов могут арендаторы, которые построили и зарегистрировали жилое здание на участке под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Важно, чтобы дом был оформлен в собственность до подачи заявления на выкуп.
• Граждане, подавшие заявление по статье 39.18 ЗК РФ. Землю под ИЖС или ЛПХ можно получить без торгов, если после того, как администрация опубликовала объявление о предоставлении земли, прошло 30 дней и не появилось других желающих.
• Собственники зданий и сооружений. Если на земельном участке уже стоит объект недвижимости, принадлежащий заявителю — например, магазин, склад, мастерская или другое капитальное строение, — землю под ним можно приобрести без торгов.

Землю без торгов можно приобрести и в некоторых других случаях, они указаны в ст 39.3 ч. 2.

Купить участок без торгов можно только при соблюдении трех условий сразу: земля не выставлена на аукцион, у заявителя есть законное основание для выкупа, а сам участок не относится к землям с ограничением оборота. Например, государство не продает территории в границах заповедников и национальных парков, прибрежных защитных полос, а также участки, связанные с обороной и безопасностью.

Юристы отмечают: главная ошибка заявителей — попытка выкупить землю без проверки градостроительных ограничений. Даже если участок свободен, он может находиться в зоне, где ИЖС запрещено. Поэтому перед подачей заявления следует изучить правила землепользования и застройки муниципалитета и заказать выписку из ЕГРН.

Как проверить, доступен ли участок для покупки

Прежде чем подавать какие-либо заявления, убедитесь, что выбранный участок можно приобрести. Для этого откройте Публичную кадастровую карту Росреестра и выберите слой «Земельные участки из ЕГРН».

Если границы участка выделены, а при нажатии появляется кадастровый номер, значит, участок уже сформирован. В этом случае закажите выписку из ЕГРН и проверьте, кому принадлежит земля и есть ли ограничения.

Если на карте нет выделенных границ и кадастрового номера — участок еще не сформирован. Тогда можно заказать СРЗУ (схему расположения земельного участка) у кадастрового инженера и оформить заявление о предварительном согласовании.

Также убедитесь, что участок не относится к зонам, где ИЖС запрещено: на сельскохозяйственных угодьях, в охранных и водоохранных зонах. Это можно проверить там же, на кадастровой карте, выбрав пункт «Зоны с особыми условиями использования территории».

Вся земля в России является государственной собственностью (за исключением участков, которые находятся в собственности граждан). Это участки в границах населенных пунктов, земли под ИЖС, территории бывших сельхозугодий или неразграниченные земли, которыми распоряжается местная администрация.

Чек-лист перед подачей заявления

• Найден свободный участок на Публичной кадастровой карте.
• Проверена зона застройки.
• Проверены ограничения и сервитуты.
• Подготовлена СРЗУ.
• Собраны документы.
• Подано заявление через администрацию, МФЦ или Госуслуги.

Как купить землю у государства по кадастровой стоимости

Купить участок у государства можно тремя способами. Они различаются по стоимости, срокам и условиями получения участка в собственность.

Аукцион (торги)	Открытые торги, участвуют все желающие	Стартовая цена — кадастровая или рыночная; итоговая — по результатам аукциона	2-4 месяца	Высокая конкуренция, цена может вырасти в разы
Выкуп арендованного участка	Аренда + на участке уже построен и зарегистрирован жилой дом	1,5-60% от кадастровой стоимости (устанавливает субъект РФ)	3-6 месяцев	Нужно подтвердить факт постройки и регистрации дома
Прямая покупка без торгов	Льготная категория или основание по ст. 39.3 и 39.18 ЗК РФ	Кадастровая стоимость или ниже	2-4 месяца	Риск отказа при ошибках в документах — актуален для любого способа

Пример из практики:

IT-специалист из Казани нашел через Публичную карту Росреестра свободный участок в Саратовской области — 10 соток рядом с действующим СНТ, без кадастрового номера. Запросил схему расположения у кадастрового инженера, оформил заявление о предварительном согласовании по ст. 39.18 ЗК РФ и выкупил без торгов за 4,25 тыс. руб. (2,5% от кадастровой стоимости 170 тыс. руб.), поскольку других претендентов на землю не было. Рыночная стоимость аналогичных участков в том районе — около 300 тыс. руб. Вместе с расходами на инженера и госпошлиной вся сделка обошлась примерно в 10 тыс. руб.

Сколько стоит выкупить участок у государства

Цена зависит от основания выкупа и региона:

• При прямой продаже без торгов землю обычно отдают по кадастровой стоимости (статья 39.4 ЗК РФ).
• При выкупе арендованного участка с построенным и зарегистрированным домом цена определяется региональными правилами и составляет процент от кадастровой стоимости. В среднем по России — от 1,5% до 60%.
• Если участок продается через аукцион, итоговая стоимость зависит от результатов торгов и может оказаться выше кадастровой.

Примеры региональных ставок для арендаторов с домом:

• Московская область — 3% для договоров, заключенных до 1 мая 2025 года, сейчас ставка — 60%.
• Краснодарский край — от 15% до 25% в зависимости от категории земель.

Региональные ставки периодически пересматриваются — актуальные данные уточняйте в местной администрации или МФЦ.

Пример расчета:

Допустим, кадастровая стоимость участка — 1,2 млн руб. Вы арендуете землю и уже зарегистрировали жилой дом, а ставка выкупа в вашем регионе составляет 3%. Тогда цена выкупа будет такой: 1,2 млн руб. × 3% = 36 тыс. руб.

Дополнительно нужно оплатить:

• госпошлину за регистрацию права собственности — 700 руб.;
• услуги кадастрового инженера — от 5 тыс. руб. до 30 тыс. руб.

В итоге оформление участка обойдется примерно в 44-69 тыс. руб. с учетом выкупной цены и сопутствующих расходов.

Как выкупить землю у администрации: пошаговая инструкция

Вы нашли подходящий участок и хотите оформить его в собственность без торгов. Разберем, что нужно для этого сделать.

Шаг 1. Проверьте участок на кадастровой карте

Откройте ПКК и найдите интересующую территорию.

Если при нажатии появляется кадастровый номер — участок уже сформирован. В этом случае закажите выписку из ЕГРН и проверьте, кому принадлежит земля и есть ли ограничения. Если границ и кадастрового номера нет, значит, участок не сформирован. Тогда можно переходить к следующему шагу.

Шаг 2. Закажите СРЗУ у кадастрового инженера

СРЗУ (схема расположения земельного участка) — это документ с координатами границ будущего участка. Он нужен для подачи заявления в администрацию.

Обычно схему готовят за несколько дней или 1-2 недели. Стоимость зависит от региона и сложности работ: в среднем — от 2 тыс. руб. до 10 тыс. руб., но в крупных городах и при сложной конфигурации участка цена может быть выше.

Шаг 3. Подайте заявление о предварительном согласовании

Сделать это можно в администрации района, через МФЦ или Госуслуги — если такая возможность есть в регионе.

При себе нужно иметь паспорт, СНИЛС, СРЗУ и документы, подтверждающие льготы (при наличии).

Шаг 4. Дождитесь публикации объявления

Администрация публикует объявление о возможном предоставлении участка — обычно на официальном сайте или в местных СМИ.

Если в течение месяца другие желающие не подали заявление, участок могут предоставить без торгов.

Шаг 5. Поставьте участок на кадастровый учет

После предварительного согласования нужно подготовить межевой план и подать документы в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра.

Важно:

Поставить участок на кадастровый учет нужно в срок, указанный в решении администрации. Обычно он составляет до двух лет.

Шаг 6. Подайте заявление о предоставлении участка

После того как участок поставят на кадастровый учет, подайте заявление о предоставлении земли в собственность в местную администрацию — напрямую, через МФЦ или Госуслуги.

При себе нужно иметь паспорт, выписку из ЕГРН и документы-основания для выкупа.

Шаг 7. Заключите договор купли-продажи

Администрация подготовит договор купли-продажи участка. После подписания нужно уплатить выкупную стоимость земли.

Шаг 8. Зарегистрируйте право собственности

Заявление о государственной регистрации подает в Росреестр орган власти — в электронном виде. После этого вы станете полноправным владельцем участка.

Для удобства собрали все этапы в таблицу:

Поиск участка	1-7 дней	Росреестр/Роскадастр	не требуется
Подача заявления	1 день	администрация	паспорт, СРЗУ
Публикация извещения	30 дней	администрация	заявление
Кадастровый учет	5-10 рабочих дней	Росреестр	межевой план
Регистрация права	7-9 рабочих дней	Росреестр	договор

5 ошибок при покупке участка у государства

Не проверили зону застройки. Участок может находиться на территории, где нельзя строить жилой дом: например, в водоохранной зоне или на сельскохозяйственных угодьях. Перед подачей заявления проверьте вид разрешенного использования и ограничения на кадастровой карте.

Допустили ошибку в СРЗУ. Неверные координаты или пересечение границ с соседними участками — одна из самых частых причин отказа в предварительном согласовании участка. Чтобы избежать проблем, заранее проверьте участок на Публичной кадастровой карте. Если в СРЗУ найдут ошибку, документы придется переделывать и подавать заново.

Пропустили сроки. После предварительного согласования участок нужно поставить на кадастровый учет в срок, указанный в решении администрации. Обычно на это дают до двух лет. Если не успеть за это время, решение утратит силу и процедуру придется начинать заново.

Пытаются выкупить участок без выполнения условий. Например, арендатор хочет оформить землю под ИЖС без построенного и зарегистрированного дома. В таком случае купить участок без торгов не получится.

Не проверили обременения. На участке может быть арест или другие ограничения. Например, если через землю проходят дорога, трубы или коммуникации, то частью территории нельзя свободно пользоваться. Проверить наличие обременений можно в выписке из ЕГРН — лучше заказать ее до подачи заявления.

Популярные вопросы

Можно ли купить земельный участок у государства дешевле кадастровой стоимости?

Да. Если вы арендуете муниципальную землю и на ней построен и зарегистрирован жилой дом, региональное законодательство может установить выкупную цену в размере 1,5-60% от кадастровой стоимости и даже ниже.

Как купить землю у государства без аукциона? 

Нужно соответствовать одному из оснований статьи 39.3 ЗК РФ: быть арендатором с уже построенным и зарегистрированным зданием, относиться к льготной категории граждан или подать заявление по процедуре ст. 39.18 ЗК РФ для ИЖС. Если в течение месяца других желающих не нашлось — участок отдадут без торгов.

Что делать, если администрация отказала в выкупе? 

Запросите письменный отказ. Если дело в ошибке, исправьте ее и подайте документы повторно. Если отказ немотивированный, обжалуйте его в суде или через прокуратуру. Срок обжалования — три месяца с момента получения отказа.

Нужно ли строить дом, чтобы выкупить землю? 

Зависит от основания. Если вы арендуете участок под ИЖС и хотите выкупить его по льготной цене, жилой дом нужно сначала построить и зарегистрировать. Если участок оформляется по ст. 39.18 ЗК РФ, строить дом заранее не требуется. Но администрация должна опубликовать объявление о предоставлении земли, и в течение 30 дней не должно появиться других желающих.

Главное

• Купить участок у государства можно через аукцион или без торгов — второй вариант обычно выгоднее, если есть основания по статье 39.3 ЗК РФ.
• Арендаторы, которые возвели и зарегистрировали дом на территории под ИЖС, нередко выкупают землю за 3-15% кадастровой стоимости.
• Перед подачей заявления важно проверить землю: уточнить, кому она принадлежит, есть ли ограничения и разрешено ли строительство жилого дома.
• В 2026 году во многих регионах России проводится массовая кадастровая переоценка. Новые значения начнут действовать с 2027 года, поэтому оформить сделку может быть выгоднее до конца 2026 года.
• Самые частые причины отказа — ошибки в СРЗУ и отсутствие проверки ограничений и зоны застройки.

Материал взят с интернет-ресурса Домклик