Что лучше и безопаснее: дарственная или ДКП

Дата и время создания:  2026-03-01 11:59:27

Договор дарения и купли-продажи: в чём разница

Договор дарения — безвозмездная передача недвижимого имущества или права требования от одного лица другому. Даритель добровольно передает право собственности на объект недвижимости одаряемому, не ожидая ничего взамен.

Договор купли-продажи, напротив, предполагает возмездную сделку, где покупатель приобретает имущество за определённую плату, согласованную сторонами заранее.

Особенности сделок дарения квартиры

Дарение осуществляется бесплатно, без какого-либо встречного предложения или денежной компенсации. Получив жильё таким образом, новый владелец становится собственником сразу же после регистрации перехода права.

Основные характеристики дарственной:

1. Безвозмездность сделки.
2. Отсутствие обязанности уплачивать НДФЛ, если квартира передаётся близким родственникам.
3. Сложность процедуры отмены договора дарения после его исполнения.

В каких случаях при дарении уплачивается подоходный налог, рассказали в статье.

При дарении наиболее распространенные риски связаны с возможным аннулированием уже совершённой сделки по следующим основаниям — рассмотрим несколько примеров.

Даритель признал себя банкротом после дарения. При этом если не прошло шесть месяцев суд, скорее всего, аннулирует сделку дарения. А также может быть доказан факт намеренного сокрытия имущества должника перед предстоящей процедурой банкротства.

Пожилой человек подарил квартиру родственнику и вскоре умер. Обделённые наследники могут попытаться аннулировать дарственную, пытаясь доказать, что даритель, находясь в преклонном возрасте, не в полной мере осознавал свои действия или его вынудили совершить дарение.

Подаренная недвижимость покупалась в браке. При последующем дарении этой недвижимости не было получено нотариальное согласие второго супруга, который может оспорить уже зарегистрированную сделку.

Дарение не оформили в Росреестре. Например, бабушка подарила внуку свою квартиру, чтобы тот в будущем не проходил процедуру наследства, для этого оформили договор дарения у нотариуса, оплатили ему деньги, но не сходили в МФЦ и не подали этот договор на гос. регистрацию. Соответственно, сделка не зарегистрирована законным образом, на внука не перешло право собственности.

Сделку дарения тяжелее «развернуть», чем сделку купли-продажи. В ст. 578 ГК РФ указано, что это можно сделать в исключительных случаях. Например, в случае покушения на жизнь и здоровье дарителя со стороны одаряемого.

Даритель может остаться на улице, после дарения единственной квартиры. С одаряемым могут испортиться отношения и тот попросит освободить квартиру. Хотя на словах была договоренность, что даритель будет проживать в квартире сколько захочет.

Особенности сделок купли-продажи квартиры

Покупатель обязан выплатить продавцу оговоренную сумму денег, а продавец обязуется передать квартиру покупателю. После заключения договора стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Основные характеристики ДКП:

1. Возмездность сделки.
2. Необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
3. Возможность возврата денежных средств при признании сделки недействительной.

Если речь идет о сделке между ближайшими родственниками (супругами, родителями и детьми, братьями и сёстрами), возможны некоторые налоговые льготы. Например, при продаже жилья близкому родственнику не придётся платить налог на прибыль. Однако следует учитывать риски признания подобной сделки притворной, если реальная цель заключается в уклонении от налогов.

ДКП предполагает, что получатель недвижимости платит за неё деньги — это возмездная сделка в отличии от дарения. Важно, что обе сделки требуют государственной регистрации перехода права собственности. При этом договор дарения требует нотариального удостоверения, а это дополнительные расходы, в отличие от договора купли-продажи, где нотариус требуется только при продаже долей супругов или долей несовершеннолетних.

Отличия купли-продажи и дарения

Оплата

В договоре купли-продажи обязательно указывается точная сумма сделки, которую покупатель выплачивает продавцу. При дарении никаких платежей не предусмотрено.

Подаренная квартира является личной собственностью одаряемого, даже если он на тот момент состоял в браке. Такая квартира не подлежит разделу при разводе супругов. Но из этого правила есть важные исключения.

Во-первых, если второй супруг докажет в суде, что вложил значительную сумму личных средств в улучшение недвижимости.

Во-вторых, если недвижимость оформлена как общий дар обоим супругам. Тогда каждый из них может претендовать на долю при разводе. Размер доли определит суд, в том числе на основании договора дарения.

Продажу ранее подаренной квартиры может осуществить одаряемый, не получая для этого согласия своей второй половины. А вот если квартира была куплена, а не подарена в браке, то такое согласие от второго супруга необходимо получить. 

Налоги

При продаже жилья применяется прогрессивная шкала налогообложения — 13% при доходе от сделки менее 2,4 млн рублей и 15% для суммы свыше, если недвижимость находилось в собственности менее минимального срока владения (обычно от трёх до пяти лет). Если сделка проходит между близкими родственниками, налоговая база уменьшается благодаря льготному режиму налогообложения.

Полученная путем дарения квартира освобождается от налогообложения, если даритель и одариваемый являются членами одной семьи или близкими родственниками. Во всех остальных случаях налогообложение производится аналогично договору купли-продажи.

Также есть отличия и в налогообложении при таких сделках. При продаже недвижимости продавец платит подоходный налог, а при дарении платить подоходный налог нужно только в том случае если дар был получен от стороннего лица, например, работодателя или партнера по бизнесу. Но в большинстве случаев дарение оформляют близкие родственники (муж, жена, дети, родители, дедушки, бабушки, братья, сёстры), и при такой сделке платить подоходный налог не требуется.

Стороны сделки

Для договора купли-продажи обязательны обе стороны — продавец и покупатель. Продавец имеет полное право распоряжаться имуществом самостоятельно, в то время как одариваемое лицо принимает подарок исключительно по воле дарителя.

Часто супруги покупают квартиру в долях по ½ доли каждому, но при продаже этой квартиры они уже столкнутся с обязательным нотариальным удостоверением сделки. Чтобы было проще при продаже в будущем, лучше изначально купить недвижимость на одного из супругов (у второго супруга в любом случае появляется скрытая доля на половину имущества приобретенного в браке) или оформить право общей совместной собственности. Тогда при отчуждении такой недвижимости не требуется нотариального удостоверения, а значит можно сэкономить деньги.

Важно, если доля в объекте принадлежит несовершеннолетнему, эта сделка в обязательном порядке будет нотариальной.

При дарении есть нюанс в том, что ребенку подарить недвижимость или долю можно, а вот от имени ребенка совершить дарение недвижимости нельзя.

Отмена или оспаривание в суде

Расторжение договора купли-продажи возможно в судебном порядке при нарушении условий соглашения одной из сторон либо наличии оснований, предусмотренных законом.

ДКП и дарение возможно оспорить как в суде, так и по взаимному согласию сторон, если для этого есть основания. Таких оснований много, но суть одна: если при заключении сделки было нарушение закона такую сделку можно оспорить.

Например, сделка требовала нотариального удостоверения, а его не было. Как и существенный недостаток приобретаемой недвижимости может являться основанием для расторжения ранее заключенной сделки. Например, промерзают стены дома, или каждую весну дом подтапливает талыми водами, об этом умолчал продавец, а покупатель не мог это проверить в момент покупки.

Чтобы оспорить сделку купли-продажи при наличии существенного недостатка, необходимо обратиться в суд с заявлением, но нужно быть готовым к тому, что суд может запросить документы доказывающие, что недостаток возник ещё до заключения сделки, а это уже дорогостоящая экспертиза.

Сделки с дарением можно оспорить в течение трёх лет по большинству оснований, среди которых:

— дарителя принудили отписать квартиру;

— дарением прикрыли сделку купли продажи;

— даритель был в состоянии опьянения или медикаментозного воздействия на момент подписания договора и т.д.

Но если одаряемый совершили покушение на здоровье и жизнь дарителя – здесь аннулировать дарение можно даже в течение пяти лет после его регистрации. 

Что лучше и безопаснее договор дарения или ДКП

Выбор между дарением и куплей-продажей зависит от конкретной ситуации и целей участников сделки. Выбирая способ передачи недвижимости, необходимо учитывать все факторы, включая отношения между участниками сделки, цели и финансовые возможности обеих сторон.

В разных ситуациях подходит разный тип передачи недвижимости. В любом случае, есть общий законный порядок оформления таких сделок, и его нарушение может привести к серьёзным последствиям.

Главное, не нужно подменять фактическую куплю-продажу квартиры договором дарения, не нужно дарить недвижимость перед планируемой процедурой банкротства, надеясь исключить её из общего имущества. Сделки по отчуждению недвижимости необходимо всегда регистрировать в Росреестре и даже удостоверять их нотариусом, а не просто заключать договоры.

В разных ситуациях подходит разный тип передачи недвижимости. В любом случае, есть общий законный порядок оформления таких сделок, и его нарушение может привести к серьёзным последствиям.

Главное, не нужно подменять фактическую куплю-продажу квартиры договором дарения, не нужно дарить недвижимость перед планируемой процедурой банкротства, надеясь исключить её из общего имущества. Сделки по отчуждению недвижимости необходимо всегда регистрировать в Росреестре и даже удостоверять их нотариусом, а не просто заключать договоры.

Материал взят с интернет-ресурса Домклик